חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח-2018

במסגרת תיקון זה לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6) נקבעו מספר הוראות שנועדו לפתור את בעיית מסרבי עסקת פינוי ובינוי, שביניהן ניתן למצוא כלים שיאפשרו לבית המשפט להתמודד עם תופעה זו. נקבע כי כאשר יש רוב מיוחס של בעלי הדירות בבית המשותף שהסכימו לעסקת הפינוי והבינוי, ומצא בית המשפט שבעל דירה מסוים מסרב סירוב בלתי סביר להסכים להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה, או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי בית המשפט לקבוע שאותו בעל דירה סרבן יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם בעקבות אי ביצוע העסקה. בנוסף רשאי בית המשפט למנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה שמתקשר באותה עסקת פינוי ובינוי, שיהיה מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט להתקשר בעסקה בשם בעל העסק המסרב. אם בית המשפט אכן הטיל אחריות בנזיקין על המסרב כלפי שאר בעלי הדירות, הוא ישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות, ובית המשפט ישקול שיקולים שקשורים לגובה הנזק, לכושר פרעונו של המסרב ולנסיבות העסקה. נקבע בנוסף שאם בעל הדירה שמסרב לביצוע העסקה הוא קשיש שמתגורר בדירה, לא יראו את הסירוב שלו כסירוב בלתי סביר אם יתקיימו מספר תנאים מצטברים. ראשית, מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מהאפשרויות הבאות: מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה; רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה, סמוך ככל הניתן לדירתו של הקשיש; קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור. שנית, קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה. שלישית, דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון בשווי דירת התמורה. בנוסף לא יראו את סירובו של הקשיש כסירוב בלתי סביר אם הוא מתגורר בדירה שבמועד חתימת העסקה מלאו לו 80 שנים ולא הוצעה לו אחת מן החלופות לעיל, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה. הוראות נוספות שנקבעו בתיקון זה, נוגעות לאופן ביצוע העסקה. נקבע כי לפני חתימת ההסכם לראשונה, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות שבו יציג לשאר בעלי הדירות את סוג העסקה המוצעת עמו. בנוסף, לא יאוחר משבועיים לפני חתימת ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך עם עיקרי ההצעה שבו יפורטו העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות ופרטים על ניסיונו המקצועי. כאשר נחתמה העסקה, ימסור היזם הודעה על כך לשאר בעלי הדירות וימסור לבעל הדירה שאיתו נחתמה העסקה את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור. אם היזם לא מילא את חובותיו לקיים כינוס ולמסור את המסמכים הרלוונטיים, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על ביטול עסקאות כל עוד לא חתמו על העסקאות 40% מבעלי הדירות בבית המשותף ולא יראו אותם כמי שהפרו התחייבות עם יזם.